La mise en valeur des bâtiments commerciaux et industriels en zone agricole : le projet novateur de la MRC de La Côte-de-Beaupré

Par Mylène Légère, aménagiste-géomaticienne à la MRC de La Côte-de-Beaupré

La zone agricole provinciale de la MRC de La Côte-de-Beaupré couvre 35% de sa superficie. Cependant, celle-ci se trouve principalement dans la partie sud de son territoire, où se trouvent également les secteurs urbanisés. Avant l’entrée en vigueur de la LPTAA, plusieurs bâtiments de nature commerciale, industrielle ou institutionnelle ont été construits sur le territoire, dont certains en milieu rural. Après l’entrée en vigueur de la LPTAA, ces bâtiments se sont retrouvés à l’intérieur de la zone agricole permanente et leur gestion s’effectue dorénavant en vertu de droits acquis. Cette situation restreint substantiellement les possibilités d’exploitation et de reconversion de ces bâtiments puisque le seul usage permis est celui qui était exercé lors de l’entrée en vigueur de la Loi.

Le régime de gestion des usages dérogatoires protégés par droits acquis est différent au niveau municipal et au niveau de la LPTAA. Au niveau municipal, en général, le droit acquis s’éteint lorsque l’usage cesse pour une période définie au règlement de zonage (généralement un an). Au niveau de la LPTAA, le droit acquis s’éteint lorsque le sol est laissé sous couverture végétale pour une période d’un an. Donc, tant que le bâtiment est présent, le droit acquis subsiste.

On se retrouve doncavec des bâtiments commerciaux, dont plusieurs présentent un intérêt patrimonial, qui n’ont plus de droits acquis au niveau municipal, mais qui ont toujours leur droit acquis au niveau de la LPTAA. Étant donné que les usages autorisés dans les zones agricoles sont restreints aux usages agricoles dans le schéma d’aménagement et dans les règlements municipaux et que ces bâtiments n’ont pas été conçus pour ces usages, ils se retrouvent souvent laissés à l’abandon. Les propriétaires ou futurs acheteurs n’ont pas la possibilité de déposer une demande d’autorisation à la CPTAQ, puisque l’usage n’est pas conforme à la règlementation locale et régionale.

Le projet réalisé par la MRC provient d’une réflexion et d’un désir de mettre en valeur ces bâtiments et d’en assurer la pérennité tout en protégeant les activités agricoles environnantes.

Une méthodologie innovante

La méthodologie élaborée comporte six étapes :

• Sélection à partir des codes d’usages du rôle d’évaluation foncière
• Validation de l’inventaire auprès des municipalités locales
• Documentation de l’historique des bâtiments et mise à jour de l’inventaire
• Réflexion et proposition d’usages potentiels en fonction du type de bâtiment et de sa localisation
• Concertation avec les municipalités sur les usages potentiels
• Analyse des impacts sur les activités agricoles

L’analyse des impacts sur les activités agricoles a été réalisée à l’aide d’une analyse cartographique des distances séparatrices. Une distance séparatrice de référence a été déterminée en fonction des types d’élevages existants sur le territoire. Les notions d’immeuble protégé, de distances séparatrices s’appliquant à l’usage résidentiel et de distances minimales pour l’épandage ont été analysées. Également, les distances séparatrices générées par les périmètres urbains et les résidences existantes ont été prises en considération.

La solution retenue pour la mise en œuvre est l’intégration dans le cadre règlementaire. Le contexte, les particularités, les enjeux, les objectifs et les moyens sont détaillés dans les grandes orientations du Schéma d’aménagement et de développement durable. Les dispositions normatives ont été intégrées dans le document complémentaire. Le changement d’usage de ces bâtiments est conditionnel à l’adoption d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) par les municipalités et est assujetti au respect de douze conditions visant à favoriser une meilleure intégration de l’usage dans le milieu dans lequel il s’insère.

Suite à l’acceptation du projet par la municipalité locale, celui-ci est assujetti à l’obtention d’une autorisation auprès de la CPTAQ. Les instances gouvernementales et l’UPA seront donc consultées au cas par cas pour tous les futurs projets.

Des résultats prometteurs

Dès le début du projet, une attention particulière a été portée par rapport à la concertation avec les acteurs du milieu. Les municipalités locales ont participé à la réflexion dès les premières étapes. Également, deux rencontres ont été tenues avec les représentants du milieu agricole afin de présenter les objectifs du projet et de répondre à leurs préoccupations. Finalement, le projet a été présenté aux répondants régionaux du MAMH et du MAPAQ, préalablement à l’adoption du projet de règlement. Ces démarches ont porté fruit, car la modification règlementaire du SAD est entrée en vigueur en juin 2021. Dès lors, la MRC de La Côte-de-Beaupré espère que cette démarche aura un impact positif sur la mise en valeur des bâtiments et contribuera à dynamiser ses communautés.

À propos de Mylène Légère

Depuis 2017, Mylène Légère occupe le poste d’aménagiste-géomaticienne à la MRC de La Côte-de-Beaupré. Elle est en charge des dossiers en lien avec l’aménagement du territoire, les milieux humides, la gestion de l’eau et la géomatique reliée à l’aménagement du territoire.